Tipps zum Kauf von einem Bauträger
Kauf einer neu zu errichtenden Immobilie von einem Bauträger
Der Kauf einer neu errichteten Immobilie von einem Bauträger ist ein komplexer Prozess, der Planung und Fachwissen erfordert. Im Folgenden finden Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung mit den wichtigsten Informationen unter Berücksichtigung des zeitlichen Ablaufs.
Dieser Leitfaden richtet sich an Käufer, die alles aus einer Hand kaufen, d.h. das Grundstück mit aufzubauendem Haus.
Besitzen Sie das Grundstück bereits und lassen nur ein Haus errichten, passt dieser Leitfaden nicht unbedingt. Dafür haben wir eine gesonderte Broschüre.
Wir hoffen, dass wir Ihnen mit dieser kurzen Zusammenfassung eine erste Hilfestellung geben können.
Hier finden Sie unten folgenden Ausführungen als pdf-Datei.
Der Kauf einer neu errichteten Immobilie von einem Bauträger ist ein komplexer Prozess, der Planung und Fachwissen erfordert. Im Folgenden finden Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung mit den wichtigsten Informationen unter Berücksichtigung des zeitlichen Ablaufs.
Dieser Leitfaden richtet sich an Käufer, die alles aus einer Hand kaufen, d.h. das Grundstück mit aufzubauendem Haus.
Besitzen Sie das Grundstück bereits und lassen nur ein Haus errichten, passt dieser Leitfaden nicht unbedingt. Dafür haben wir eine gesonderte Broschüre.
Wir hoffen, dass wir Ihnen mit dieser kurzen Zusammenfassung eine erste Hilfestellung geben können.
Hier finden Sie unten folgenden Ausführungen als pdf-Datei.
A. Vorüberlegungen
Bevor Sie mit dem eigentlichen Kaufprozess beginnen, sollten Sie folgende Überlegungen anstellen:
1. Budget:
Kalkulieren Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten und bedenken Sie, dass neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten und Sonderwünsche hinzukommen können.
Nach meiner Schätzung ergeben sich häufig im Laufe der Zeit quasi „nebenbei“ Zusatzwünsche, sei es, weil man beim Nachbarhaus etwas gesehen hat, das einem gefallen hat, oder weil man nachträglich gemerkt hat, dass etwas praktisches gefehlt hat, an das man nicht gedacht hat.
Beispiel:
Der Bauträger hat nur jeweils eine Steckdose vorgesehen. Sie stellen fest, dass eine Doppelsteckdose auch nicht schlecht wäre. Der Bauträger meint, Sie sollen sich an seinen Elektriker wenden. Der Elektriker hilft Ihnen gerne und installiert an den Stellen, an denen Sie es wünschen, die Doppelsteckdosen. Anschließend möchte er bezahlt werden. Der Bauträger ist der Auffassung, dass das nicht sein Problem ist, da er schließlich nur einfache Steckdosen verkauft hat und verweigert die Bezahlung. Der Elektriker verlangt daraufhin das Geld von Ihnen.
*Anmerkung: Dies ist ein typisches Beispiel dafür, dass auch im Kleinen preisliche Fehlvorstellungen zu großen Auswirkungen führen können.
Sie müssen außerdem Ihren eigenen Umzug als Kostenfaktor einplanen.
Zu guter Letzt: Sie haben während der ganzen Bauphase bis zum Einzug Ihre bisherige Wohnung als Kostenfaktor einzurechnen. Sie werden für gewisse Zeiträume möglicherweise sogar die Miete der jetzigen Wohnung plus die Kreditrate für die neue Immobilie parallel zahlen müssen. Dafür brauchen Sie ein finanzielles Polster.
Ich habe bereits mehrere Mandanten vertreten, die allein dadurch in Schwierigkeiten gekommen sind, dass sie dies nicht vorausgesehen hatten und z.B. die doppelte Belastung nicht stemmen konnten. Dann kommt es zu „Brüchen“ in der Abwicklung.
Beispiel:
Der Käufer hatte im Vertrauen auf die Aussagen des Bauträgers seine Mietwohnung zum angekündigten Termin der Baufertigstellung gekündigt. Die neue Immobilie wird nicht wie angekündigt zu diesem Termin fertig. Der Käufer muss eine teurere Wohnung für die Zwischenzeit anmieten. Er muss das erste Mal umziehen. Hier fallen schon erhebliche Kosten an.
Dabei bleibt es nicht. Die Fertigstellung zieht sich weiter hin. Die Bank verlangt nun schon die ersten Zahlungen auf den Kredit. Der Käufer hat also jetzt zwei Belastungen, einmal in Form der Miete und das andere Mal in Form der Kreditrate.
Der Käufer setzt den Bauträger unter Druck (d.h. in Verzug). Der Bauträger erklärt, der Käufer könne ja schon mal einziehen, auch wenn das Objekt noch nicht völlig fertig ist (z.B. fehlen noch die Außenanlagen und kleiner Arbeiten im Haus). Der Käufer willigt ein und zieht ein.
Leider lässt sich der Bauträger jetzt erst recht Zeit. Bei Mängelrügen erklärt er zudem, dass diese Mängel nicht von ihm, sondern vom eingezogenen Käufer verursacht wurden, der die Sache ja schließlich in Gebrauch genommen hat.
Mein Rat: Planen Sie mindestens 10 % mehr ein!
2. Finanzierung:
Besprechen Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten frühzeitig mit einem Berater, um eine solide Grundlage für den Kauf zu schaffen. Der beste Berater ist nicht immer der eigene Bankberater!
3. Anforderungen an die Immobilie:
Definieren Sie Ihre Ansprüche an Lage, Größe, Ausstattung und energetische Standards.
Der Käufer hatte im Vertrauen auf die Aussagen des Bauträgers seine Mietwohnung zum angekündigten Termin der Baufertigstellung gekündigt. Die neue Immobilie wird nicht wie angekündigt zu diesem Termin fertig. Der Käufer muss eine teurere Wohnung für die Zwischenzeit anmieten. Er muss das erste Mal umziehen. Hier fallen schon erhebliche Kosten an.
Dabei bleibt es nicht. Die Fertigstellung zieht sich weiter hin. Die Bank verlangt nun schon die ersten Zahlungen auf den Kredit. Der Käufer hat also jetzt zwei Belastungen, einmal in Form der Miete und das andere Mal in Form der Kreditrate.
Der Käufer setzt den Bauträger unter Druck (d.h. in Verzug). Der Bauträger erklärt, der Käufer könne ja schon mal einziehen, auch wenn das Objekt noch nicht völlig fertig ist (z.B. fehlen noch die Außenanlagen und kleiner Arbeiten im Haus). Der Käufer willigt ein und zieht ein.
Leider lässt sich der Bauträger jetzt erst recht Zeit. Bei Mängelrügen erklärt er zudem, dass diese Mängel nicht von ihm, sondern vom eingezogenen Käufer verursacht wurden, der die Sache ja schließlich in Gebrauch genommen hat.
Mein Rat: Planen Sie mindestens 10 % mehr ein!
2. Finanzierung:
Besprechen Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten frühzeitig mit einem Berater, um eine solide Grundlage für den Kauf zu schaffen. Der beste Berater ist nicht immer der eigene Bankberater!
3. Anforderungen an die Immobilie:
Definieren Sie Ihre Ansprüche an Lage, Größe, Ausstattung und energetische Standards.
B. Auswahl des Bauträgers
1. Bauträgerrecherche:
Prüfen Sie die Reputation des Bauträgers, indem Sie Referenzprojekte besuchen und Kundenbewertungen einholen.
2. Erfahrung und Stabilität:
Setzen Sie auf erfahrene Bauträger mit einer soliden finanziellen Basis, um Risiken wie eine Insolvenz zu vermeiden.
3. Transparente Kommunikation:
Achten Sie auf eine offene Kommunikation des Bauträgers in Bezug auf Baupläne, Kosten und Zeitpläne.
Wenn Sie an dieser Stelle schon ein ungutes Gefühl haben, weil die Aussagen des Bauträgers zu euphorisch klingen, lassen Sie besser die Finger davon.
Ehrlicherweise muss man sagen, dass die Zeitpläne des Bauträgers stets überschritten werden. Planen Sie mehr Zeit ein, als Ihnen vom Bauträger versprochen wird.
1. Bauträgerrecherche:
Prüfen Sie die Reputation des Bauträgers, indem Sie Referenzprojekte besuchen und Kundenbewertungen einholen.
2. Erfahrung und Stabilität:
Setzen Sie auf erfahrene Bauträger mit einer soliden finanziellen Basis, um Risiken wie eine Insolvenz zu vermeiden.
3. Transparente Kommunikation:
Achten Sie auf eine offene Kommunikation des Bauträgers in Bezug auf Baupläne, Kosten und Zeitpläne.
Wenn Sie an dieser Stelle schon ein ungutes Gefühl haben, weil die Aussagen des Bauträgers zu euphorisch klingen, lassen Sie besser die Finger davon.
Ehrlicherweise muss man sagen, dass die Zeitpläne des Bauträgers stets überschritten werden. Planen Sie mehr Zeit ein, als Ihnen vom Bauträger versprochen wird.
C. Prüfung des Bauprojekts
1. Baubeschreibung und Pläne:
Lassen Sie sich alle Pläne und die Baubeschreibung detailliert vorlegen. Achten Sie auf Materialien, Energiekonzepte und technische Details.
Denken Sie an das obige Beispiel mit den Steckdosen. Jetzt können Sie den Bauträger noch dazu bringen, ohne Zusatzkosten Ihre Wünsche mit in den Vertrag aufzunehmen.
2. Baugenehmigung:
Vergewissern Sie sich, dass eine gültige Baugenehmigung vorliegt. Ein Projekt ohne Genehmigung birgt rechtliche Risiken.
Im Hinblick auf die Baugenehmigung ist noch ein Hinweis angebracht. Es kann durchaus sein, dass der Bauträger die Immobilie bereits anbietet, bevor die Baugenehmigung erteilt wurde. Für diesen Fall muss sichergestellt sein, dass er keine Zahlungen von Ihnen erhält, bis nicht die Baugenehmigung tatsächlich rechtskräftig erteilt wurde. Allerdings kann es auch passieren, dass die Baugenehmigung zwar erteilt wurde, aber die Bauausführung von der Baugenehmigung abweicht. Eine Überwachung der Bauausführung von Ihrer Seite ist daher notwendig. Vertrauen Sie dem Bauträger nicht blind.
3. Lage und Infrastruktur:
Untersuchen Sie die Umgebung auf Infrastruktur wie Verkehrsanbindungen, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten.
Fragen Sie sich, welchen Lärmpegel Sie in Ihrer näheren Umgebung haben möchten.
D. Vertragsprüfung und rechtliche Absicherung
1. Bauträgervertrag:
Lassen Sie den Bauträgervertrag von einem Anwalt prüfen, um unklare Klauseln oder nachteilige Regelungen zu vermeiden. Wenn Sie etwas nicht verstehen, fragen Sie so lange nach, bis Sie es verstehen.
2. Festpreisgarantie:
Achten Sie darauf, dass der Vertrag eine Festpreisgarantie enthält, um Preissteigerungen während des Baus zu verhindern.
Achtung: Diese Festpreisgarantie bezieht sich nicht auf Sonderwünsche wie die bereits zitierte Doppelsteckdose. Sonderwünsche sind auch bei einer Festpreisgarantie gesondert zu bezahlen, wenn sie erst nachträglich aufgenommen wurden.
3. Rücktrittsrechte und Fristen:
Klären Sie Rücktrittsrechte und Fristen im Falle von Bauverzögerungen oder Nichterfüllung. Bitte beachten Sie hierbei, dass es vertragliche und gesetzliche Rechte geben kann. Die gesetzlichen Rechte stehen Ihnen im Zweifel immer zu, aber die vertraglichen Rechte können Sie mitbestimmen, d.h. hier können Ihre Interessen einfließen lassen.
4. Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen):
Prüfen Sie die Teilungserklärung, wenn Sie eine Wohnung erwerben, um Ihre Rechte in der Eigentümergemeinschaft zu kennen. Der Bauträger wird in der Regel auch den ersten Verwalter stellen. Dies dient der Vereinfachung während der Bauphase. Allerdings sollten Sie darauf achten, dass der Verwalter nicht über mehrere Jahre vom Bauträger gestellt wird.
5. Klärung der Gläubigerstruktur des Bauträgers
Der Bauträger wird nicht das Geld haben, das Bauvorhaben aus eigenen Mitteln umzusetzen. Er ist, genau wie Sie, auf eine Finanzierung durch Dritte angewiesen. Die Gläubiger des Bauträgers entnehmen Sie in der Regel dem Grundbuchauszug. In Abteilung 3 des Grundbuchs befinden sich die Gläubiger des Bauträgers. Es muss gesichert sein, dass diese Gläubiger nach und nach aus dem Grundbuch „verschwinden“. Dies sollte je nach Bautenstand und Zahlungsfortschritt geschehen. Der Bauträgervertrag entfaltet nur im Verhältnis zwischen dem Bauträger und Ihnen eine rechtliche Wirkung. Sie brauchen daher zusätzlich eine Freistellungserklärung des Gläubigers des Bauträgers, in der der Gläubiger des Bauträgers Ihnen verspricht, seine Besicherung im Grundbuch aufzugeben, wenn Sie den Kaufpreis zahlen bzw. Ihnen den bereits gezahlten Betrag zurückzuerstatten, wenn Sie vom Kauf zurücktreten. Handelt es sich bei dem Gläubiger des Bauträgers um eine Bank, so werden sie diese Erklärung unproblematisch erhalten und auch durchsetzen können.
Probleme entstehen in diesem Zusammenhang regelmäßig unter folgenden Gesichtspunkten:
Der Gläubiger des Bauträgers ist eine Privatperson. Meiner Erfahrung nach fühlen sich private Gläubiger nicht unbedingt an eine Freistellungserklärung gebunden. Während bei einer Bank eine Aufsicht durch die BAFIN gegeben ist, die die Einhaltung von Vorschriften einfordert, muss ein privater Gläubiger an die Einhaltung der Vorschriften mindestens erinnert, manchmal sogar durch ein gerichtliches Verfahren gezwungen werden. Aber auch dann kann noch einiges schief gehen.
Beispiel:
Der Bauträger hat einen privaten Gläubiger, der sich eine Sicherung in Abteilung 3 des Grundbuchs hat eintragen lassen. Im Notarvertrag verspricht der Bauträger dem Käufer eine Freistellungserklärung dieses Gläubigers zu geben. Dies unterbleibt im Nachgang, weil der Käufer diese Erklärung nicht als wichtig ansieht und sie nicht anfordert. Der Käufer zahlt den Kaufpreis nach Bautenstand in Raten. Dabei erhält der Gläubiger seinen Anteil aus der jeweiligen Rate. So weit, so gut. Der Bauträger braucht jedoch noch mehr Geld und lässt sich dieses Geld vom gleichen privaten Gläubiger nachträglich auszahlen. Der private Gläubiger ist nun der Auffassung, dass das Grundstück aufgrund der Besicherung in Abteilung 3 auch für dieses nachträgliche Darlehen haftet, und verlangt von Ihnen auch das nachträgliche Darlehen.
Die Bauausführung lässt zu wünschen übrig. Es treten Mängel auf. Der Käufer weigert sich, weitere Zahlungen zu leisten, es sei denn, der Bauträger beseitigt die Mängel. Der Bauträger beseitigt die Mängel nicht. Sie streiten sich.
Nach alledem kommt es, wie es kommen muss: Der Bauträger wird insolvent.
Ein solcher Fall kann mit einem Totalverlust enden.
6. Übersicht über Gewährleistungsrechte beim Kauf einer neuen Immobilie von einem Bauträger (BGB vs. VOB)
Beim Kauf einer neu errichteten Immobilie von einem Bauträger gibt es zwei mögliche rechtliche Rahmenbedingungen, die für die Gewährleistung relevant sind:
1. Baubeschreibung und Pläne:
Lassen Sie sich alle Pläne und die Baubeschreibung detailliert vorlegen. Achten Sie auf Materialien, Energiekonzepte und technische Details.
Denken Sie an das obige Beispiel mit den Steckdosen. Jetzt können Sie den Bauträger noch dazu bringen, ohne Zusatzkosten Ihre Wünsche mit in den Vertrag aufzunehmen.
2. Baugenehmigung:
Vergewissern Sie sich, dass eine gültige Baugenehmigung vorliegt. Ein Projekt ohne Genehmigung birgt rechtliche Risiken.
Im Hinblick auf die Baugenehmigung ist noch ein Hinweis angebracht. Es kann durchaus sein, dass der Bauträger die Immobilie bereits anbietet, bevor die Baugenehmigung erteilt wurde. Für diesen Fall muss sichergestellt sein, dass er keine Zahlungen von Ihnen erhält, bis nicht die Baugenehmigung tatsächlich rechtskräftig erteilt wurde. Allerdings kann es auch passieren, dass die Baugenehmigung zwar erteilt wurde, aber die Bauausführung von der Baugenehmigung abweicht. Eine Überwachung der Bauausführung von Ihrer Seite ist daher notwendig. Vertrauen Sie dem Bauträger nicht blind.
3. Lage und Infrastruktur:
Untersuchen Sie die Umgebung auf Infrastruktur wie Verkehrsanbindungen, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten.
Fragen Sie sich, welchen Lärmpegel Sie in Ihrer näheren Umgebung haben möchten.
D. Vertragsprüfung und rechtliche Absicherung
1. Bauträgervertrag:
Lassen Sie den Bauträgervertrag von einem Anwalt prüfen, um unklare Klauseln oder nachteilige Regelungen zu vermeiden. Wenn Sie etwas nicht verstehen, fragen Sie so lange nach, bis Sie es verstehen.
2. Festpreisgarantie:
Achten Sie darauf, dass der Vertrag eine Festpreisgarantie enthält, um Preissteigerungen während des Baus zu verhindern.
Achtung: Diese Festpreisgarantie bezieht sich nicht auf Sonderwünsche wie die bereits zitierte Doppelsteckdose. Sonderwünsche sind auch bei einer Festpreisgarantie gesondert zu bezahlen, wenn sie erst nachträglich aufgenommen wurden.
3. Rücktrittsrechte und Fristen:
Klären Sie Rücktrittsrechte und Fristen im Falle von Bauverzögerungen oder Nichterfüllung. Bitte beachten Sie hierbei, dass es vertragliche und gesetzliche Rechte geben kann. Die gesetzlichen Rechte stehen Ihnen im Zweifel immer zu, aber die vertraglichen Rechte können Sie mitbestimmen, d.h. hier können Ihre Interessen einfließen lassen.
4. Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen):
Prüfen Sie die Teilungserklärung, wenn Sie eine Wohnung erwerben, um Ihre Rechte in der Eigentümergemeinschaft zu kennen. Der Bauträger wird in der Regel auch den ersten Verwalter stellen. Dies dient der Vereinfachung während der Bauphase. Allerdings sollten Sie darauf achten, dass der Verwalter nicht über mehrere Jahre vom Bauträger gestellt wird.
5. Klärung der Gläubigerstruktur des Bauträgers
Der Bauträger wird nicht das Geld haben, das Bauvorhaben aus eigenen Mitteln umzusetzen. Er ist, genau wie Sie, auf eine Finanzierung durch Dritte angewiesen. Die Gläubiger des Bauträgers entnehmen Sie in der Regel dem Grundbuchauszug. In Abteilung 3 des Grundbuchs befinden sich die Gläubiger des Bauträgers. Es muss gesichert sein, dass diese Gläubiger nach und nach aus dem Grundbuch „verschwinden“. Dies sollte je nach Bautenstand und Zahlungsfortschritt geschehen. Der Bauträgervertrag entfaltet nur im Verhältnis zwischen dem Bauträger und Ihnen eine rechtliche Wirkung. Sie brauchen daher zusätzlich eine Freistellungserklärung des Gläubigers des Bauträgers, in der der Gläubiger des Bauträgers Ihnen verspricht, seine Besicherung im Grundbuch aufzugeben, wenn Sie den Kaufpreis zahlen bzw. Ihnen den bereits gezahlten Betrag zurückzuerstatten, wenn Sie vom Kauf zurücktreten. Handelt es sich bei dem Gläubiger des Bauträgers um eine Bank, so werden sie diese Erklärung unproblematisch erhalten und auch durchsetzen können.
Probleme entstehen in diesem Zusammenhang regelmäßig unter folgenden Gesichtspunkten:
Der Gläubiger des Bauträgers ist eine Privatperson. Meiner Erfahrung nach fühlen sich private Gläubiger nicht unbedingt an eine Freistellungserklärung gebunden. Während bei einer Bank eine Aufsicht durch die BAFIN gegeben ist, die die Einhaltung von Vorschriften einfordert, muss ein privater Gläubiger an die Einhaltung der Vorschriften mindestens erinnert, manchmal sogar durch ein gerichtliches Verfahren gezwungen werden. Aber auch dann kann noch einiges schief gehen.
Beispiel:
Der Bauträger hat einen privaten Gläubiger, der sich eine Sicherung in Abteilung 3 des Grundbuchs hat eintragen lassen. Im Notarvertrag verspricht der Bauträger dem Käufer eine Freistellungserklärung dieses Gläubigers zu geben. Dies unterbleibt im Nachgang, weil der Käufer diese Erklärung nicht als wichtig ansieht und sie nicht anfordert. Der Käufer zahlt den Kaufpreis nach Bautenstand in Raten. Dabei erhält der Gläubiger seinen Anteil aus der jeweiligen Rate. So weit, so gut. Der Bauträger braucht jedoch noch mehr Geld und lässt sich dieses Geld vom gleichen privaten Gläubiger nachträglich auszahlen. Der private Gläubiger ist nun der Auffassung, dass das Grundstück aufgrund der Besicherung in Abteilung 3 auch für dieses nachträgliche Darlehen haftet, und verlangt von Ihnen auch das nachträgliche Darlehen.
Die Bauausführung lässt zu wünschen übrig. Es treten Mängel auf. Der Käufer weigert sich, weitere Zahlungen zu leisten, es sei denn, der Bauträger beseitigt die Mängel. Der Bauträger beseitigt die Mängel nicht. Sie streiten sich.
Nach alledem kommt es, wie es kommen muss: Der Bauträger wird insolvent.
Ein solcher Fall kann mit einem Totalverlust enden.
6. Übersicht über Gewährleistungsrechte beim Kauf einer neuen Immobilie von einem Bauträger (BGB vs. VOB)
Beim Kauf einer neu errichteten Immobilie von einem Bauträger gibt es zwei mögliche rechtliche Rahmenbedingungen, die für die Gewährleistung relevant sind:
BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Hierbei handelt es sich um die gesetzliche Grundlage, die standardmäßig angewendet wird, wenn keine anderen Vereinbarungen getroffen werden.
VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen): Bauträger und Käufer können sich auf die VOB/B einigen, was zu abweichenden Regelungen bei den Gewährleistungsfristen führt.
Die Gewährleistungsrechte unterscheiden sich je nach der Phase vor oder nach der Abnahme der Bauleistung.
a) Vor der Abnahme der Immobilie
In dieser Phase liegt die Verantwortung für den Bau noch beim Bauträger. Die Abnahme stellt den entscheidenden Punkt dar, ab dem der Bau als fertiggestellt gilt.
BGB-Vertrag:
Vor der Abnahme besteht die Pflicht des Bauträgers zur Erfüllung des Vertrages.
Der Käufer kann Mängelrügen vorbringen, und der Bauträger muss diese Mängel unverzüglich beheben.
Der Bauträger haftet während des gesamten Bauprozesses für Fehler und mangelhafte Leistungen.
Vor der Abnahme besteht die Pflicht des Bauträgers zur Erfüllung des Vertrages.
Der Käufer kann Mängelrügen vorbringen, und der Bauträger muss diese Mängel unverzüglich beheben.
Der Bauträger haftet während des gesamten Bauprozesses für Fehler und mangelhafte Leistungen.
VOB-Vertrag:
Vor der Abnahme gilt auch hier, dass der Bauträger zur Mangelfreiheit der Bauleistung verpflichtet ist.
Der Käufer kann Nachbesserungen verlangen, und der Bauträger muss Mängel beheben.
Ein wesentlicher Unterschied zur BGB-Regelung besteht hier nicht.
Wichtiger Hinweis:
Vor der Abnahme hat der Käufer keine Gewährleistungsrechte im engeren Sinne, sondern nur Erfüllungsansprüche. Erst nach der Abnahme beginnt die eigentliche Gewährleistungspflicht.
Vor der Abnahme gilt auch hier, dass der Bauträger zur Mangelfreiheit der Bauleistung verpflichtet ist.
Der Käufer kann Nachbesserungen verlangen, und der Bauträger muss Mängel beheben.
Ein wesentlicher Unterschied zur BGB-Regelung besteht hier nicht.
Wichtiger Hinweis:
Vor der Abnahme hat der Käufer keine Gewährleistungsrechte im engeren Sinne, sondern nur Erfüllungsansprüche. Erst nach der Abnahme beginnt die eigentliche Gewährleistungspflicht.
b) Nach der Abnahme der Immobilie
Nach der Abnahme gilt das Werk als grundsätzlich vertragsgemäß erbracht. Ab diesem Zeitpunkt greifen die Gewährleistungsrechte und die Verjährungsfristen beginnen.
BGB-Vertrag:
Gewährleistungsfrist für Bauwerke:
5 Jahre ab der Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Für Mängel an der Bauleistung, z. B. fehlerhafte Ausführungen, haftet der Bauträger für 5 Jahre. In diesem Zeitraum kann der Käufer Mängel geltend machen.
Gewährleistungsfrist für bewegliche Teile und Einbauten:
5 Jahre ab der Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Für Mängel an der Bauleistung, z. B. fehlerhafte Ausführungen, haftet der Bauträger für 5 Jahre. In diesem Zeitraum kann der Käufer Mängel geltend machen.
Gewährleistungsfrist für bewegliche Teile und Einbauten:
2 Jahre ab der Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 1 BGB).
Diese Frist gilt für Mängel an eingebauten beweglichen Teilen, wie z. B. Heizungsanlagen, Elektrogeräte oder Armaturen.
Gewährleistungsansprüche:
Mängelbeseitigung (Nachbesserung).
Minderung des Kaufpreises.
Rücktritt vom Vertrag (bei erheblichen Mängeln).
Schadensersatz.
Diese Frist gilt für Mängel an eingebauten beweglichen Teilen, wie z. B. Heizungsanlagen, Elektrogeräte oder Armaturen.
Gewährleistungsansprüche:
Mängelbeseitigung (Nachbesserung).
Minderung des Kaufpreises.
Rücktritt vom Vertrag (bei erheblichen Mängeln).
Schadensersatz.
VOB-Vertrag:
Gewährleistungsfrist für Bauwerke:
4 Jahre ab der Abnahme (§ 13 Abs. 4 VOB/B).
Die VOB/B sieht im Gegensatz zum BGB eine kürzere Frist von 4 Jahren für Mängelansprüche vor.
Gewährleistungsfrist für bewegliche Teile und Einbauten:
2 Jahre, wie im BGB, auch für bewegliche Teile und Einbauten (laut VOB/B).
Verlängerung der Frist bei bestimmten Mängeln:
Wenn der Bauträger innerhalb der Frist Mängel beseitigt, kann für diesen speziellen Mangel eine neue Verjährungsfrist von 2 Jahren beginnen, jedoch nicht für die gesamte Bauleistung.
Gewährleistungsansprüche:
Gleich wie beim BGB-Vertrag: Nachbesserung, Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz.
Zusammenfassung der wichtigsten Unterschiede: BGB vs. VOB
4 Jahre ab der Abnahme (§ 13 Abs. 4 VOB/B).
Die VOB/B sieht im Gegensatz zum BGB eine kürzere Frist von 4 Jahren für Mängelansprüche vor.
Gewährleistungsfrist für bewegliche Teile und Einbauten:
2 Jahre, wie im BGB, auch für bewegliche Teile und Einbauten (laut VOB/B).
Verlängerung der Frist bei bestimmten Mängeln:
Wenn der Bauträger innerhalb der Frist Mängel beseitigt, kann für diesen speziellen Mangel eine neue Verjährungsfrist von 2 Jahren beginnen, jedoch nicht für die gesamte Bauleistung.
Gewährleistungsansprüche:
Gleich wie beim BGB-Vertrag: Nachbesserung, Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz.
Zusammenfassung der wichtigsten Unterschiede: BGB vs. VOB
Längere Gewährleistungsfrist: Die Gewährleistungsfrist nach BGB beträgt 5 Jahre für Bauwerke, während sie nach der VOB nur 4 Jahre beträgt.
Flexibilität der VOB/B: Die VOB kann in Bauträgerverträgen für mehr Flexibilität bei der Durchführung und Abwicklung sorgen, allerdings muss der Käufer diese Vereinbarung bewusst akzeptieren.
Rechtsansprüche: Grundsätzlich sind die Rechte des Käufers in beiden Fällen ähnlich, allerdings bietet das BGB durch die längere Frist und klare Regelungen oft einen größeren Schutz.
Es ist entscheidend, den Bauträgervertrag sorgfältig zu prüfen und festzustellen, ob die VOB/B einbezogen wird oder nicht, da dies unmittelbare Auswirkungen auf die Gewährleistungsrechte hat.
E. Finanzierung und Zahlungsplan
1. Zahlungsplan nach MaBV:
Der Zahlungsplan sollte gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) nach Baufortschritt erfolgen. In der Regel sind dies 7 Raten.
Vermeiden Sie Vorauszahlungen.
Zahlen Sie erst dann, wenn die Baugenehmigung vorliegt.
Achtung! Alle Sonderwünsche, die nicht schon im notariellen Vertrag berücksichtigt wurden, sondern nachträglich hinzukommen, unterfallen nicht dem Zahlungsplan nach der MaBV.
2. Bankbürgschaft:
Sichern Sie sich durch eine Bankbürgschaft oder eine Vertragserfüllungsbürgschaft ab, um Ihr Geld bei einer Insolvenz des Bauträgers zu schützen.
3. Finanzierungsbestätigung:
Vor Baubeginn benötigen Sie eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank, um die Zahlungsfähigkeit sicherzustellen.
4. Freistellungserklärung:
Denken Sie daran, sich die Freistellungserklärung des Gläubigers des Bauträgers geben zu lassen.
Wenn der Bauträger mehrere Gläubiger hat, brauchen Sie eine Freistellungserklärung von jedem dieser Gläubiger.
Überprüfen Sie diese Freistellungserklärung/-en auf Richtigkeit.
F. Baubegleitung und Qualitätskontrolle
Der Bauträger wird Sie hassen, wenn Sie die nachfolgenden Ratschläge beherzigen, aber er wird später nicht in Ihrem Haus wohnen, sondern Sie.
1. Baubegleitung durch Sachverständige:
Ziehen Sie einen unabhängigen Sachverständigen hinzu, der den Bau überwacht und Mängel frühzeitig erkennt.
2. Mängelberichte:
Stellen Sie sicher, dass alle Mängel schriftlich festgehalten werden und eine Frist zur Behebung gesetzt wird.
3. Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens
Wenn Sie an dieser Stelle schon Probleme mit dem Bauträger bekommen, kann es angebracht sein, über ein Beweissicherungsverfahren nachzudenken. Dabei handelt es sich um ein gerichtliches Verfahren, auch wenn sich dies nicht ohne Weiteres aus dem Namen ergibt.
Sie benötigen ehrlicherweise einen Rechtsanwalt, um das Verfahren rechtssicher zu betreiben.
Dies gilt vor allem, wenn Sie einer Eigentümergemeinschaft angehören, da die Unterscheidung zwischen eigenen Mängelansprüchen und die der Eigentümergemeinschaft schwer fällt.
Ihr Rechtsanwalt stellt den notwendigen Antrag beim zuständigen Gericht, alle aufgetretenen Mängel und die Verantwortlichkeit des Bauträgers sowie die notwendigen Maßnahmen zur Mängelbeseitigung und deren Kosten festzustellen.
Wenn Sie sich zu dieser Maßnahme gezwungen sehen, ist das Tischtuch zwischen Ihnen und dem Bauträger aber meist zerschnitten.
Der Bauträger wird es Ihnen in der Regel übel nehmen, dass Sie diese Maßnahmen ergreifen. Wichtig ist es dann, Ihre Rechte möglichst umfassend zu sichern. Ihr Rechtsanwalt wird Ihnen dabei helfen.
Flexibilität der VOB/B: Die VOB kann in Bauträgerverträgen für mehr Flexibilität bei der Durchführung und Abwicklung sorgen, allerdings muss der Käufer diese Vereinbarung bewusst akzeptieren.
Rechtsansprüche: Grundsätzlich sind die Rechte des Käufers in beiden Fällen ähnlich, allerdings bietet das BGB durch die längere Frist und klare Regelungen oft einen größeren Schutz.
Es ist entscheidend, den Bauträgervertrag sorgfältig zu prüfen und festzustellen, ob die VOB/B einbezogen wird oder nicht, da dies unmittelbare Auswirkungen auf die Gewährleistungsrechte hat.
E. Finanzierung und Zahlungsplan
1. Zahlungsplan nach MaBV:
Der Zahlungsplan sollte gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) nach Baufortschritt erfolgen. In der Regel sind dies 7 Raten.
Vermeiden Sie Vorauszahlungen.
Zahlen Sie erst dann, wenn die Baugenehmigung vorliegt.
Achtung! Alle Sonderwünsche, die nicht schon im notariellen Vertrag berücksichtigt wurden, sondern nachträglich hinzukommen, unterfallen nicht dem Zahlungsplan nach der MaBV.
2. Bankbürgschaft:
Sichern Sie sich durch eine Bankbürgschaft oder eine Vertragserfüllungsbürgschaft ab, um Ihr Geld bei einer Insolvenz des Bauträgers zu schützen.
3. Finanzierungsbestätigung:
Vor Baubeginn benötigen Sie eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank, um die Zahlungsfähigkeit sicherzustellen.
4. Freistellungserklärung:
Denken Sie daran, sich die Freistellungserklärung des Gläubigers des Bauträgers geben zu lassen.
Wenn der Bauträger mehrere Gläubiger hat, brauchen Sie eine Freistellungserklärung von jedem dieser Gläubiger.
Überprüfen Sie diese Freistellungserklärung/-en auf Richtigkeit.
F. Baubegleitung und Qualitätskontrolle
Der Bauträger wird Sie hassen, wenn Sie die nachfolgenden Ratschläge beherzigen, aber er wird später nicht in Ihrem Haus wohnen, sondern Sie.
1. Baubegleitung durch Sachverständige:
Ziehen Sie einen unabhängigen Sachverständigen hinzu, der den Bau überwacht und Mängel frühzeitig erkennt.
2. Mängelberichte:
Stellen Sie sicher, dass alle Mängel schriftlich festgehalten werden und eine Frist zur Behebung gesetzt wird.
3. Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens
Wenn Sie an dieser Stelle schon Probleme mit dem Bauträger bekommen, kann es angebracht sein, über ein Beweissicherungsverfahren nachzudenken. Dabei handelt es sich um ein gerichtliches Verfahren, auch wenn sich dies nicht ohne Weiteres aus dem Namen ergibt.
Sie benötigen ehrlicherweise einen Rechtsanwalt, um das Verfahren rechtssicher zu betreiben.
Dies gilt vor allem, wenn Sie einer Eigentümergemeinschaft angehören, da die Unterscheidung zwischen eigenen Mängelansprüchen und die der Eigentümergemeinschaft schwer fällt.
Ihr Rechtsanwalt stellt den notwendigen Antrag beim zuständigen Gericht, alle aufgetretenen Mängel und die Verantwortlichkeit des Bauträgers sowie die notwendigen Maßnahmen zur Mängelbeseitigung und deren Kosten festzustellen.
Wenn Sie sich zu dieser Maßnahme gezwungen sehen, ist das Tischtuch zwischen Ihnen und dem Bauträger aber meist zerschnitten.
Der Bauträger wird es Ihnen in der Regel übel nehmen, dass Sie diese Maßnahmen ergreifen. Wichtig ist es dann, Ihre Rechte möglichst umfassend zu sichern. Ihr Rechtsanwalt wird Ihnen dabei helfen.
G. Abnahme der Immobilie
1. Bauabnahme:
Nach Fertigstellung erfolgt die Bauabnahme. Überprüfen Sie die Immobilie auf Mängel und halten Sie diese im Abnahmeprotokoll fest.
2. Gewährleistungsansprüche:
Im Regelfall haben Sie die oben dargestellten Gewährleistungsansprüche von bis zu fünf Jahren. Innerhalb dieser Zeit müssen Baumängel vom Bauträger behoben werden.
Für einen genaueren Überblick schauen Sie bitte oben noch einmal nach.
1. Bauabnahme:
Nach Fertigstellung erfolgt die Bauabnahme. Überprüfen Sie die Immobilie auf Mängel und halten Sie diese im Abnahmeprotokoll fest.
2. Gewährleistungsansprüche:
Im Regelfall haben Sie die oben dargestellten Gewährleistungsansprüche von bis zu fünf Jahren. Innerhalb dieser Zeit müssen Baumängel vom Bauträger behoben werden.
Für einen genaueren Überblick schauen Sie bitte oben noch einmal nach.
H. Notarielle Beurkundung und Grundbuch
1. Beurkundung des Kaufvertrags:
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, um rechtskräftig zu sein. Der Notar erläutert Ihnen den Vertrag und sorgt für die Rechtssicherheit.
2. Auflassungsvormerkung im Grundbuch:
Nach dem Notartermin wird die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen, die Ihnen das künftige Eigentum sichert.
3. Finanzierung
Nach dem Notartermin wird auch Ihre Bank eine Absicherung im Grundbuch durch Eintragung einer Grundschuld erhalten.
4. Eintragung im Grundbuch als Eigentümer
Nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises wird der Notar veranlassen, dass Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
1. Beurkundung des Kaufvertrags:
Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, um rechtskräftig zu sein. Der Notar erläutert Ihnen den Vertrag und sorgt für die Rechtssicherheit.
2. Auflassungsvormerkung im Grundbuch:
Nach dem Notartermin wird die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen, die Ihnen das künftige Eigentum sichert.
3. Finanzierung
Nach dem Notartermin wird auch Ihre Bank eine Absicherung im Grundbuch durch Eintragung einer Grundschuld erhalten.
4. Eintragung im Grundbuch als Eigentümer
Nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises wird der Notar veranlassen, dass Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
I. Übergabe und Einzug
- Bauabnahme:
Vor der Übergabe erfolgt eine Bauabnahme, bei der eventuelle Mängel dokumentiert werden. Die Mängel sollten zügig beseitigt werden. Im besten Fall haben Sie vor Einzug die Abnahme des Bauvorhabens abgewartet und ziehen auch erst ein, wenn alle Mängel abgestellt sind.
Beachten Sie, wenn Sie zu einer Eigentümergemeinschaft gehören, dass das Gemeinschaftseigentum nicht von einem Einzelnen, sondern nur von der Eigentümergemeinschaft abgenommen werden kann. Hier passieren häufig Fehler.
- Schlüsselübergabe und Einzug:
Nach der Behebung von Mängeln und der vollständigen Zahlung erhalten Sie die Schlüssel. Wenn Sie einfach einziehen, ohne dass die Mängel behoben wurden, setzen Sie möglicherweise Gewährleistungsfristen in Gang. Dann müssen Sie damit rechnen, dass der Bauträger die Mängel gar nicht mehr oder nur schleppend erledigt. Und ehe Sie sich versehen, sind die Gewährleistungsfristen schon abgelaufen.
- Bauabnahme:
Vor der Übergabe erfolgt eine Bauabnahme, bei der eventuelle Mängel dokumentiert werden. Die Mängel sollten zügig beseitigt werden. Im besten Fall haben Sie vor Einzug die Abnahme des Bauvorhabens abgewartet und ziehen auch erst ein, wenn alle Mängel abgestellt sind.
Beachten Sie, wenn Sie zu einer Eigentümergemeinschaft gehören, dass das Gemeinschaftseigentum nicht von einem Einzelnen, sondern nur von der Eigentümergemeinschaft abgenommen werden kann. Hier passieren häufig Fehler.
- Schlüsselübergabe und Einzug:
Nach der Behebung von Mängeln und der vollständigen Zahlung erhalten Sie die Schlüssel. Wenn Sie einfach einziehen, ohne dass die Mängel behoben wurden, setzen Sie möglicherweise Gewährleistungsfristen in Gang. Dann müssen Sie damit rechnen, dass der Bauträger die Mängel gar nicht mehr oder nur schleppend erledigt. Und ehe Sie sich versehen, sind die Gewährleistungsfristen schon abgelaufen.
J. Nebenkosten und Steuern
1. Grunderwerbsteuer:
Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises und wird nach der notariellen Beurkundung fällig.
Hier finden Sie die aktuellen Grunderwerbssteuersätze für alle Bundesländer in Deutschland:
- Baden-Württemberg: 5,0 %
- Bayern: 3,5 %
- Berlin: 6,0 %
- Brandenburg: 6,5 %
- Bremen: 5,0 %
- Hamburg: 4,5 %
- Hessen: 6,0 %
- Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
- Niedersachsen: 5,0 %
- Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
- Rheinland-Pfalz: 5,0 %
- Saarland: 6,5 %
- Sachsen: 3,5 %
- Sachsen-Anhalt: 5,0 %
- Schleswig-Holstein: 6,5 %
- Thüringen: 6,5 %
Diese Sätze können sich jedoch in Zukunft ändern, daher ist es ratsam, sich vor einem Immobilienkauf über aktuelle Entwicklungen zu informieren.
2. Notarkosten und Grundbuchgebühren:
Diese belaufen sich in der Regel auf etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.
3. Weitere Kosten:
Beachten Sie weitere Kosten wie die für Sonderwünsche, Unterkunftskosten, Versicherungen oder Baufinanzierung (z. B.Bereitstellungszinsen). Wie oben bereits gesagt, rechnen Sie mit weiteren 10%, wenn Sie sicher gehen wollen.
1. Grunderwerbsteuer:
Diese beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises und wird nach der notariellen Beurkundung fällig.
Hier finden Sie die aktuellen Grunderwerbssteuersätze für alle Bundesländer in Deutschland:
- Baden-Württemberg: 5,0 %
- Bayern: 3,5 %
- Berlin: 6,0 %
- Brandenburg: 6,5 %
- Bremen: 5,0 %
- Hamburg: 4,5 %
- Hessen: 6,0 %
- Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
- Niedersachsen: 5,0 %
- Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
- Rheinland-Pfalz: 5,0 %
- Saarland: 6,5 %
- Sachsen: 3,5 %
- Sachsen-Anhalt: 5,0 %
- Schleswig-Holstein: 6,5 %
- Thüringen: 6,5 %
Diese Sätze können sich jedoch in Zukunft ändern, daher ist es ratsam, sich vor einem Immobilienkauf über aktuelle Entwicklungen zu informieren.
2. Notarkosten und Grundbuchgebühren:
Diese belaufen sich in der Regel auf etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.
3. Weitere Kosten:
Beachten Sie weitere Kosten wie die für Sonderwünsche, Unterkunftskosten, Versicherungen oder Baufinanzierung (z. B.Bereitstellungszinsen). Wie oben bereits gesagt, rechnen Sie mit weiteren 10%, wenn Sie sicher gehen wollen.
K. Zeitlicher Ablauf beim Kauf einer Neubauimmobilie
1. Vorvertragliche Phase (1–3 Monate)
- Bauträgerrecherche und Projektprüfung:
Sie nehmen Kontakt zu Bauträgern auf und prüfen die Baubeschreibung, Lage und Referenzen.
- Finanzierungsberatung:
Sie klären Ihre Finanzierungsmöglichkeiten mit der Bank und ermitteln das Budget.
- Reservierung
Oft wird eine Reservierung der Immobilie abgeschlossen, bevor es zum notariellen Kaufvertrag kommt. Beachten Sie aber, dass eine solche Reservierung ohne notarielle Beurkundung nur eine Absichtserklärung ist.
2. Vertragsabschluss und Finanzierungsphase (1–2 Monate)
- Vertragsprüfung:
Der Kaufvertrag wird als Entwurf von einem Notar erstellt. Wenn Sie meinem Rat folgen, lassen Sie ihn von einem Rechtsanwalt prüfen.
- Ihre Finanzierung:
Sie lassen den Entwurf auch von Ihrer Bank prüfen. (Achtung: Die Bank prüft nur ihre eigenen Anliegen. Dadurch können Sie die eigene Prüfung nicht umgehen.)
Sie erhalten eine Finanzierungsbestätigung. Die Bank wird eine Sicherung in Gestalt einer Grundschuld verlangen, die ebenfalls beim Notar beurkundet werden muss.
- Notartermin:
Der Kaufvertrag wird beim Notar beurkundet. Die Grundschuld wird beim Notar beurkundet. Der Notar lässt Ihre Auflassungsvormerkung eintragen.
3. Bauphase (6–24 Monate, je nach Projekt)
- Baubeginn:
Der Bauträger kann schon vor der notariellen Beurkundung mit dem Bau begonnen haben. Möglicherweise ist der Bau schon fast fertig, wenn Sie dazu kommen. Sollte aber der Bau noch nicht angefangen haben, dann achten Sie darauf, nicht zu früh zu zahlen.
Der Bauträger sollte Eigentümer des Grundstücks sein, die Baugenehmigung vorliegen, Ihre Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen sein. Außerdem müssen Sie die Freistellungserklärung der Gläubiger des Bauträgers haben. Dann und erst dann denken Sie an die erste Zahlung.
- Baubegleitung:
Regelmäßige Überprüfungen durch einen Sachverständigen während des Bauprozesses.
- Zahlungen nach Baufortschritt:
Die Zahlungen erfolgen gemäß dem Baufortschritt in nicht mehr als 7 Raten.
4. Abnahme und Übergabe (1–3 Monate)
- Bauabnahme:
Vor der Übergabe erfolgt eine Bauabnahme, bei der eventuelle Mängel dokumentiert werden.
Beachten Sie, wenn Sie zu einer Eigentümergemeinschaft gehören, dass das Gemeinschaftseigentum nicht von einem Einzelnen, sondern nur von der Eigentümergemeinschaft abgenommen werden kann. Hier passieren häufig Fehler.
- Schlüsselübergabe:
Nach der Behebung von Mängeln und der vollständigen Zahlung erhalten Sie die Schlüssel. Wenn Sie einfach einziehen, ohne dass die Mängel behoben wurden, setzen Sie möglicherweise Gewährleistungsfristen in Gang. Dann müssen Sie damit rechnen, dass der Bauträger die Mängel gar nicht mehr oder nur schleppend erledigt. Und ehe Sie sich versehen, sind die Gewährleistungsfristen schon abgelaufen.
5. Abschlussphase (1–2 Monate)
- Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch:
Nach vollständiger Bezahlung werden Sie offiziell als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
6. Gewährleistung (bis zu 5 Jahre)
1. Vorvertragliche Phase (1–3 Monate)
- Bauträgerrecherche und Projektprüfung:
Sie nehmen Kontakt zu Bauträgern auf und prüfen die Baubeschreibung, Lage und Referenzen.
- Finanzierungsberatung:
Sie klären Ihre Finanzierungsmöglichkeiten mit der Bank und ermitteln das Budget.
- Reservierung
Oft wird eine Reservierung der Immobilie abgeschlossen, bevor es zum notariellen Kaufvertrag kommt. Beachten Sie aber, dass eine solche Reservierung ohne notarielle Beurkundung nur eine Absichtserklärung ist.
2. Vertragsabschluss und Finanzierungsphase (1–2 Monate)
- Vertragsprüfung:
Der Kaufvertrag wird als Entwurf von einem Notar erstellt. Wenn Sie meinem Rat folgen, lassen Sie ihn von einem Rechtsanwalt prüfen.
- Ihre Finanzierung:
Sie lassen den Entwurf auch von Ihrer Bank prüfen. (Achtung: Die Bank prüft nur ihre eigenen Anliegen. Dadurch können Sie die eigene Prüfung nicht umgehen.)
Sie erhalten eine Finanzierungsbestätigung. Die Bank wird eine Sicherung in Gestalt einer Grundschuld verlangen, die ebenfalls beim Notar beurkundet werden muss.
- Notartermin:
Der Kaufvertrag wird beim Notar beurkundet. Die Grundschuld wird beim Notar beurkundet. Der Notar lässt Ihre Auflassungsvormerkung eintragen.
3. Bauphase (6–24 Monate, je nach Projekt)
- Baubeginn:
Der Bauträger kann schon vor der notariellen Beurkundung mit dem Bau begonnen haben. Möglicherweise ist der Bau schon fast fertig, wenn Sie dazu kommen. Sollte aber der Bau noch nicht angefangen haben, dann achten Sie darauf, nicht zu früh zu zahlen.
Der Bauträger sollte Eigentümer des Grundstücks sein, die Baugenehmigung vorliegen, Ihre Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen sein. Außerdem müssen Sie die Freistellungserklärung der Gläubiger des Bauträgers haben. Dann und erst dann denken Sie an die erste Zahlung.
- Baubegleitung:
Regelmäßige Überprüfungen durch einen Sachverständigen während des Bauprozesses.
- Zahlungen nach Baufortschritt:
Die Zahlungen erfolgen gemäß dem Baufortschritt in nicht mehr als 7 Raten.
4. Abnahme und Übergabe (1–3 Monate)
- Bauabnahme:
Vor der Übergabe erfolgt eine Bauabnahme, bei der eventuelle Mängel dokumentiert werden.
Beachten Sie, wenn Sie zu einer Eigentümergemeinschaft gehören, dass das Gemeinschaftseigentum nicht von einem Einzelnen, sondern nur von der Eigentümergemeinschaft abgenommen werden kann. Hier passieren häufig Fehler.
- Schlüsselübergabe:
Nach der Behebung von Mängeln und der vollständigen Zahlung erhalten Sie die Schlüssel. Wenn Sie einfach einziehen, ohne dass die Mängel behoben wurden, setzen Sie möglicherweise Gewährleistungsfristen in Gang. Dann müssen Sie damit rechnen, dass der Bauträger die Mängel gar nicht mehr oder nur schleppend erledigt. Und ehe Sie sich versehen, sind die Gewährleistungsfristen schon abgelaufen.
5. Abschlussphase (1–2 Monate)
- Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch:
Nach vollständiger Bezahlung werden Sie offiziell als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
6. Gewährleistung (bis zu 5 Jahre)
Für mehr Informationen sehen Sie bitte oben nach.
Fazit:
Der Kauf einer Neubauimmobilie erfordert eine durchdachte Planung, rechtliche Absicherung und finanzielle Sorgfalt.
Durch die strukturierte Herangehensweise und die Überwachung des Bauprozesses können Sie sich auf ein neues Zuhause freuen, das im Gegensatz zu einer gebrauchten Immobilie nach Ihren Vorstellungen gestaltet ist.
Aber – wie Sie aus den obigen Ausführungen entnehmen können – müssen Sie wachsam sein.
Der vorstehende Ratgeber erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Alle Angaben ohne Gewähr. Wenn Sie weitere Fragen haben, können Sie uns gerne kontaktieren. Wir helfen Ihnen im Rahmen unserer Möglichkeiten.
Ihre Kanzlei Christiane Claaßen
(Stand 04.10.2024)
Fazit:
Der Kauf einer Neubauimmobilie erfordert eine durchdachte Planung, rechtliche Absicherung und finanzielle Sorgfalt.
Durch die strukturierte Herangehensweise und die Überwachung des Bauprozesses können Sie sich auf ein neues Zuhause freuen, das im Gegensatz zu einer gebrauchten Immobilie nach Ihren Vorstellungen gestaltet ist.
Aber – wie Sie aus den obigen Ausführungen entnehmen können – müssen Sie wachsam sein.
Der vorstehende Ratgeber erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Alle Angaben ohne Gewähr. Wenn Sie weitere Fragen haben, können Sie uns gerne kontaktieren. Wir helfen Ihnen im Rahmen unserer Möglichkeiten.
Ihre Kanzlei Christiane Claaßen
(Stand 04.10.2024)